Что такое рефинансирование машканты — и почему это актуально именно сейчас?
Коротко: стоит проверить рефинансирование, если машканта была оформлена в период высоких ставок 2022–2024, если в тамхиле есть индексируемые маршруты, если ежемесячный платёж вырос, или если прошёл год и более с момента подписания. Решение принимается на основе чистой экономии — после вычета расходов на переход и штрафов.
Рефинансирование машканты — это, по сути, замена Вашего текущего ипотечного кредита на новый кредит — на лучших условиях, с более низкими ставками или с маршрутами, которые лучше соответствуют Вашему текущему финансовому положению. В ходе этого процесса Вы закрываете старую машканту (за счёт средств нового кредита) и продолжаете выплачивать новый кредит.
В период с 2022 по 2024 год ставки в Израиле и в мире резко выросли до особенно высокого уровня вследствие повышения ставки Банка Израиля в борьбе с инфляцией. Многие семьи, взявшие ипотеку в эти годы, оказались привязаны к удушающим ежемесячным платежам по рекордным ставкам — и даже те, кто получил отказ от банка, обнаруживают, что существуют альтернативные маршруты. Сейчас, когда рыночные условия и ставки начинают стабилизироваться на более низких и сбалансированных уровнях, открывается историческое окно возможностей. Грамотное рефинансирование позволяет избавиться от дорогих маршрутов и перевести их на значительно улучшенные рыночные ставки.
5 признаков того, что рефинансирование может быть выгодным для Вас
Чтобы Вам не пришлось гадать, мы собрали 5 конкретных признаков, которые указывают на очень высокую вероятность того, что рефинансирование Вашей машканты сэкономит Вам десятки или сотни тысяч шекелей:
1. Машканта была оформлена в период высоких ставок 2022–2024
Если Вы оформили машканту или внесли какие-либо изменения в неё в период, когда ставки были на пике, Вы, вероятно, платите сегодня значительно более высокие ставки, чем текущие рыночные. Именно эта разница в ставках является главным двигателем экономии при рефинансировании.
2. В Вашем тамхиле есть индексируемые маршруты или высокий прайм
Привязка к индексу потребительских цен — «тихий убийца» ипотек в Израиле. Высокий индекс приводит к тому, что остаток основного долга растёт, а не сокращается, хотя Вы платите каждый месяц. Рефинансирование позволяет очистить тамхиль от ненужных индексаций и перевести средства в стабильные, не привязанные к индексу маршруты.
3. Ежемесячный платёж значительно вырос
Если Ваш ежемесячный платёж вырос настолько, что Вам трудно дотянуть до конца месяца, — это явный тревожный сигнал. Рефинансирование позволяет не только снизить стоимость процентов, но и пересмотреть сроки или изменить состав маршрутов, чтобы добиться немедленного и существенного снижения текущего ежемесячного платежа.
4. Остаток машканты высокий, а оставшийся срок — длинный
Чем больше остаток Вашей машканты (например, свыше 500 000 ₪) и чем больше лет Вам осталось платить (более 10 или 15 лет), тем каждая доля процента, сэкономленная на ставке, превращается в огромную совокупную экономию в десятки тысяч шекелей на протяжении всех лет.
5. Прошло 12+ месяцев с момента подписания
Финансовый рынок меняется стремительно. Если прошёл год и более с момента подписания Вашей машканты, настоятельно рекомендуем провести периодическую проверку. Рыночные ставки сегодня демонстрируют совершенно иную картину по сравнению с прошлым.
Экспресс-таблица проверки выгоды по 5 признакам
| Признак | Ваша ситуация | Уровень целесообразности |
|---|---|---|
| Год оформления машканты | 2022–2024 годы | Очень высокий |
| Индексируемые маршруты | Более 40% тамхиля привязано к индексу | Высокий |
| Рост платежа | Рост более 15% ежемесячного платежа | Очень высокий |
| Остаток долга | Более 600 000 ₪ и свыше 15 лет | Высокий |
| Время с момента подписания | 12 месяцев и более | Средний-высокий |
Как рассчитать чистую выгоду — не только экономию на процентах
Самая распространённая ошибка заёмщиков — смотреть только на валовую экономию на процентах, не учитывая «расходы на переход» при рефинансировании. Чтобы понять, действительно ли рефинансирование выгодно для Вас, необходимо рассчитать чистую экономию.
Расходы на переход, которые необходимо учесть
- Комиссия за досрочное погашение (штраф за выход): банк взимает компенсационный штраф, если текущие ставки ниже той, по которой Вы брали обязательство. Во многих делах это самый значительный компонент расходов на переход.
- Оценщик недвижимости: при переходе в другой банк (внешнее рефинансирование) новый банк, как правило, потребует актуальную оценку стоимости Вашего жилья (стоимость около 600–1 200 ₪).
- Комиссия за открытие дела: новый банк взимает комиссию за открытие дела машканты (около 0,25% от суммы кредита, как правило, подлежит торгу или скидке).
- Пошлины за регистрацию и бюрократию: регистрация залога в реестре залогов, пошлины табу и сопутствующие справки (несколько сотен шекелей).
- Гонорар ипотечного консультанта: профессиональное и объективное сопровождение, ведение переговоров и экономия Вашего времени и нервов (разовая инвестиция, которая окупается многократно). Сколько это стоит на практике — полный прайс-лист.
Числовой пример расчёта реальной чистой выгоды (оценка на основе прошлого опыта)
Допустим, у Вас есть текущая машканта в размере 800 000 ₪ со средней ставкой 5,5% на оставшиеся 20 лет. Валовая экономия на процентах за все годы при снижении ставки до 4,3% составляет 80 000 ₪.
Теперь учтём расходы на переход:
- Комиссия за досрочное погашение (штраф): 4 000 ₪
- Пошлины и оценщик: 1 500 ₪
- Гонорар ипотечного консультанта: 9 900 ₪
- Итого расходы на переход: 15 400 ₪
Итоговый расчёт: 80 000 ₪ (экономия брутто) − 15 400 ₪ (расходы на переход) = 64 600 ₪ ориентировочная чистая экономия. Оценка на основе прошлого опыта — фактический результат варьируется от дела к делу. Хотите проверку по Вашему делу? Начните здесь.
Когда рефинансирование *не* выгодно?
В Ира Маймон честность и порядочность превыше всего. Мы не порекомендуем рефинансирование, если оно не приносит Вам реальной ценности — и это часть того, что отличает независимого консультанта от банка. Вот случаи, когда рефинансирование машканты не выгодно:
- Короткий оставшийся срок: если Вам осталось менее 5 лет до окончания машканты, совокупная экономия на процентах будет небольшой и не сможет покрыть расходы на переход и гонорар.
- Чрезмерные комиссии за досрочное погашение: в некоторых случаях штраф, требуемый банком, настолько высок, что полностью сводит на нет целесообразность смены ставок.
- Особенно низкий остаток машканты: ипотеки менее 300 000 ₪, как правило, не выгодны для рефинансирования, поскольку фиксированные компоненты расходов на переход слишком высоки по сравнению с потенциалом экономии.
3 простых шага для проверки выгоды
Наш процесс построен так, чтобы быть лёгким, простым и безболезненным для Вас:
- Получение отчёта об остатках для погашения: Вы заходите в личный кабинет на сайте банка и формируете актуальный отчёт об остатках для погашения (занимает менее 2 минут).
- Бесплатная проверка выгоды: Вы отправляете отчёт Ире в WhatsApp. Ира проанализирует данные, рассчитает расходы на переход и штрафы и вернёт Вам однозначный письменный ответ о размере чистой экономии.
- Тендер среди банков и полное сопровождение: если проверка положительная и Вы решите двигаться дальше, Ира составит новый оптимальный тамхиль и проведёт тендер ставок среди всех банков — с локальным сопровождением в Афуле и Изреэльской долине до достижения максимально конкурентного результата.
FAQ
Как узнать, стоит ли мне рефинансировать машканту?
Если Ваша машканта была оформлена в период высоких ставок 2022–2024 годов, или в Вашем тамхиле много индексируемых маршрутов, настоятельно рекомендуем провести проверку выгоды. Снижение рыночных ставок открывает возможность для значительной экономии.
Каковы расходы на переход, которые нужно учитывать при рефинансировании машканты?
Расходы на переход включают комиссию за досрочное погашение (штраф за выход), пошлины за регистрацию и табу, гонорар оценщика (при необходимости), комиссию за открытие дела в новом банке и гонорар ипотечного консультанта.
Обязательно ли оставаться в том же банке при рефинансировании?
Совсем нет. На практике переход в другой банк (внешнее рефинансирование) — это, как правило, наиболее эффективный способ создать реальную конкуренцию и получить конкурентные условия и ставки.
Когда рефинансирование машканты не выгодно?
Рефинансирование не выгодно, если оставшийся срок машканты очень короткий (например, менее 5 лет), если комиссия за досрочное погашение превышает ожидаемую экономию на процентах, или если остаток машканты особенно низкий, а сопутствующие расходы слишком высоки.
Хотите узнать, сколько именно Вы можете сэкономить?
Отправьте фото отчёта об остатках в личный WhatsApp Иры и получите профессиональный и подробный отчёт о целесообразности без обязательств. Ответ, как правило, в течение часа в рабочее время.
