Финансовое предложение застройщика — прежде чем Вы подпишете договор

Что скрывается за «акциями финансирования»?

Акция финансирования сама по себе не хороша и не плоха — всё зависит от условий и Вашей ситуации. Принцип, который нужно помнить: льгота по финансированию не бесплатна — как правило, её стоимость отражается в другом месте сделки, например в цене квартиры или в процентной ставке и условиях на более позднем этапе. Поэтому правильная проверка — сравнить общую стоимость предложения с обычной банковской машкантой на ту же квартиру.

Получили предложение от застройщика? Проверим вместе, выгодно ли — бесплатно →

Когда это действительно выгодно — и когда следует быть осторожным

Может быть выгодно, когда цена конкурентоспособна и без акции, когда денежный поток в краткосрочной перспективе действительно ограничен и есть уверенность в будущем, или когда условия на этапе полной машканты известны и прозрачны заранее. Стоит быть осторожным, когда цена выше аналогичных квартир без акции, когда ставка или условия «на следующий день» чётко не обозначены, или когда схема основана на оптимистичном предположении о доходе или ставке в будущем. Здесь нет одного ответа для всех — есть расчёт, который необходимо выполнить для каждой сделки отдельно.

Что проверить перед подписанием

Финансирование по схеме 20/80 — числовой пример, показывающий, где скрывается льгота

Предположим, квартира за 1,6 млн ₪ по схеме 20/80: при подписании Вы платите 20% — около 320 000 ₪ — а остаток, около 1,28 млн ₪, только при передаче (обычно через 2–3 года). В краткосрочной перспективе это значительно облегчает денежный поток, однако здесь скрываются два момента: процентная ставка по полной машканте при передаче заранее неизвестна и зависит от рыночной ситуации на тот момент, поэтому будущий платёж невозможно зафиксировать сегодня; а также необходимо проверить, не заложена ли уже «льгота» в цену квартиры — то есть продаётся ли аналогичная квартира без акции дешевле. Без этих двух данных удобная сумма при подписании не даёт полной картины.

Финансирование от застройщика vs. обычная машканта — в чём действительно разница

Основные четыре критерия выбора между акцией застройщика и обычной банковской машкантой: краткосрочный денежный поток — схема 20/80 требует меньше наличных при подписании, реальное преимущество при ограниченном собственном капитале; неизвестная будущая ставка — при обычной машканте условия видны сейчас, при акции полная ставка определяется только при передаче; цена с заложенной льготой — необходимо убедиться, что льгота не включена в цену квартиры; гарантии по закону о продажах — для защиты средств, уплаченных застройщику до передачи. Это критерии для взвешивания, а не однозначное решение: для каждой сделки ответ свой и рассчитывается на основе общей стоимости с учётом одобрения банка и условий права на льготу.

Финансирование от застройщика и ограничения Банка Израиля

Даже при «акции» ограничения Банка Израиля по проценту финансирования продолжают действовать на этапе полной машканты при передаче: единственная квартира — до 75%, альтернативная квартира — до 70%, инвестиционная или дополнительная — до 50% — это потолки, с учётом одобрения банка и условий права на льготу. Это означает: даже если при подписании Вы заплатили только 20%, при передаче банк проверит соотношение машканты к стоимости объекта и Вашу платёжеспособность на тот момент. Поэтому проверка возможностей с банком до подписания важна — чтобы убедиться, что путь реален для Вас, а не просто удобен в краткосрочной перспективе. Покупателям по Мехир ле-Миштакен следует обратить особое внимание на разрыв между ценой выигрыша и рыночной стоимостью.

Как это связано с сопровождением машканты?

Проверка предложения застройщика — это часть сопровождения покупки квартиры: мы строим сравнение между акцией и обычной банковской машкантой, проверяем общую стоимость и убеждаемся, что тамхиль подходит Вам — до подписания. Столкнулись с разрывом финансирования? Читайте о сопровождении сложных дел. Уже закрыли сделку и хотите проверить условия? Проверка целесообразности рефинансирования. Сколько стоит сопровождение · Банк, независимый консультант или гибридное сопровождение.