Новая ипотека — независимое сопровождение перед банками
При оформлении новой машканты для покупки квартиры банк предлагает условия, выгодные в первую очередь ему самому. Независимое сопровождение создано для того, чтобы построить для Вас стабильный индивидуальный тамхиль, провести жесткий тендер среди банков и сэкономить Вам десятки и сотни тысяч шекелей.
Ипотека — самое крупное финансовое обязательство в Вашей жизни, и не стоит идти в банк в одиночку. Объективное сопровождение рядом с Вами превращает это важнейшее решение в безопасный и понятный процесс, шаг за шагом.
Почему нельзя полагаться только на предложение банка?
Ипотечный инспектор в банке — наемный сотрудник, и его цель — максимизировать прибыль своего работодателя. Когда Вы приходите за новой машкантой, банк обычно предлагает тамхиль с преобладанием переменных и привязанных к индексу ставок. Эти треки выглядят привлекательно в первый день из-за низкого начального платежа, но несут в себе огромные риски роста инфляции и ставок, что может увеличить Ваш долг вместо его уменьшения.
Независимый ипотечный консультант приходит с единственным интересом — Ваша экономия и финансовая безопасность. Задача независимого сопровождения — построить план финансирования, соответствующий платёжеспособности Вашей семьи сейчас и в будущем, а затем провести конкурентный тендер ставок среди нескольких банков для получения наиболее выгодных условий для Вашего конкретного тамхиля. Хотите глубже понять разницу? Прочитайте сравнение между самостоятельным обращением в банк и сопровождением консультанта.
Сопровождение также включает специальные программы: для покупателей первого жилья по программе Мехир ле-Миштакен доступны льготные условия финансирования (до 90% стоимости), а для самозанятых (ацмаи) требуется точное финансовое позиционирование доходов перед банком.
Четыре шага к безопасной и выгодной машканте
Процесс получения новой ипотеки сложен и требует точности на каждом этапе. Мы работаем по чёткой методике, которая защищает Вас на всём пути:
Анализ доходов и планирование бюджета
Анализ собственного капитала, определение безопасного месячного платежа исходя из зарплат и будущих расходов, расчет реалистичного бюджета покупки до подписания обязательств.
Принципиальное одобрение (Ишур Икрони) и тамхиль
Составление оптимальной структуры (тамхиля) с распределением суммы по различным трекам (постоянная, переменная, Прайм) и получение официального Ишур Икрони (принципиальное одобрение) в банках.
Конкурентный тендер ставок
Подача подготовленного нами дела в несколько банков одновременно и ведение жёстких переговоров о процентных ставках и маржах до получения наиболее конкурентного и стабильного предложения для Вашего тамхиля.
Подписание договора и оформление залогов
Личное сопровождение при подписании документов в банке, проверка условий договора и пошаговые инструкции по оформлению залогов (реестр Табу — טבו, страховки и оценка недвижимости) до перевода средств.
Планируете покупку квартиры? Начнем с короткого анализа
Каждый случай индивидуален. Первичный экспресс-анализ в WhatsApp за несколько минут покажет Ваши шансы и возможности.
Бесплатный анализ шансов (откроется в новом окне)Популярные треки машканты: плюсы и минусы
Машканта состоит из комбинации различных треков (маслолим). Понимание различий между ними критически важно для правильного выбора:
- Постоянная не привязанная к индексу (Калац): Абсолютно стабильный трек. Ежемесячный платеж и остаток долга никогда не меняются. Плюс: полное спокойствие и защита от роста ставок и инфляции. Минус: возможный штраф при досрочном погашении (амлат пираон мукдам) и более высокая стартовая ставка.
- Прайм (плавающая ставка на базе ставки Банка Израиля): Трек, не привязанный к индексу потребительских цен. Плюс: отсутствие штрафов за досрочное погашение, долг начинает уменьшаться с первого платежа. Минус: высокая волатильность — любое повышение ставки Банка Израиля мгновенно увеличивает ежемесячный платеж.
- Переменная каждые 5 лет привязанная к индексу (переменная каждые 5 лет с индексацией): Ставка пересчитывается каждые 5 лет, остаток долга привязан к индексу цен. Плюс: низкая начальная ставка и точки выхода без штрафа каждые 5 лет. Минус: риск увеличения остатка долга при инфляции и рост платежа при пересчете ставки.
Сколько собственного капитала нужно для ипотеки на первую квартиру?
Для покупки первой и единственной квартиры требуется собственный капитал не менее 25% от стоимости недвижимости — максимальный размер машканты от банка составляет 75% (лимит Банка Израиля, зависит от одобрения банка и права на льготы — закаут — льготы). Для лиц, улучшающих жилищные условия (улучшающие жильё), максимальный кредит составляет 70%, а для квартир под инвестиции — 50%. Стоимость определяется по наименьшему значению из договора и оценки шамая.
Часто задаваемые вопросы о новой машканте
Какой минимальный собственный капитал нужен для получения новой машканты?
Для первой квартиры Банк Израиля разрешает финансирование до 75% от стоимости недвижимости (по оценке шамая или договору, по меньшей из них), то есть Вам необходимо внести не менее 25% собственных средств. Для семей, меняющих жилье, лимит кредита составляет 70%, а для инвесторов (покупка второй квартиры и более) кредит ограничен максимум 50%.
Стоит ли самостоятельно обращаться в банки за первыми предложениями?
Не рекомендуется обращаться в банки до составления профессиональной структуры тамхиля. Банк вносит Ваши данные в систему под стандартный невыгодный тамхиль, создавая историю обращений. Заблаговременная подготовка дела и подача через консультанта позволяют представить Вас как надежных заемщиков и получить одобрение на более выгодных условиях с первого раза.
Определяется ли стоимость квартиры для машканты по договору или по оценке шамая?
Банк всегда ориентируется на меньшую из двух сумм. Если вы подписали договор на покупку квартиры за 2 миллиона ₪, но банковский оценщик оценил квартиру в 1,9 миллиона ₪, процент финансирования (например, 75%) будет рассчитан от оценки (1,9 миллиона), и вам придётся покрыть разницу в 100 000 ₪ из собственного капитала.
Планируйте машканту правильно с самого начала
Хотите убедиться, что покупаете в рамках бюджета и получаете выгодные условия от банков? Свяжитесь со мной для первичного анализа возможностей без обязательств.
